细心观察之下，原来香港的私人物业一般十年左右都会翻新一次，平时也非常注意维护和保养，所以，很多物业即使已有几十年的楼龄，公共部分都不会太旧，有的甚至如新楼一般。

　　反观广州，十年以上的电梯楼，很多都旧得不成样子。或有业主愿意翻新，但实在众口难调，基本难付诸行动，旧楼加装电梯，由于涉及面更广，更难上加难。为什么香港私人物业的维护和翻新能如此高效？原来，他们有业主立案法团。

　　香港的业主立案法团，并不等同于我们的业委会，它是由业主共同成立的公司，代表所有业主管理大厦的公共部分，有自己独立的法人资格。业主相当于这个公司的股东。业主立案法团设有管委会，相当于这个公司的董事会。法团依法召开的业主大会的决议，对所有业主具有法律约束力。

　　值得注意的是，法团在断定一个决议是否获业主过半数票通过时，有四个无须理会——无须理会没有出席会议的业主；无须理会出席会议但没有投票的业主；无须理会空白或无效的票；无须理会弃权票。也就是说，在业主投票中，只计算有效的、赞成和反对票的百分数。无须理会弃权、无效、空白和不投票。这种相对多数决议规则，其实在理论上和实践上有一定的理由。连香港立法会议员都说，立法会开会，都极少有人数过半的时候，更何况业主利用空闲时间参加业主大会了。正因为这样要求，香港业主大会门槛十分低、因此效率会比较高。而这种高效的背后，是政府制定的完善的法律法规，各项事务有章可循。政府的作用功不可没。

　　现在，内地楼市在中央的数剂猛药之下，进入多空角力状态。现在仍然买入的多是自住型买家，要么为置业，要么为改善型需求。而改善型需求中，相当一部分并不是因为原来的房子太小不够住，而是因为房子太旧、住着不舒服，又或是楼梯楼不方便家中的老人家出入，才又再不得不咬紧牙关入市。如果政府能出台如香港般高效的物业管理办法，令众多旧楼能顺利翻新或加装电梯，相信相当一部分改善型需求将会获得释放，将有助于楼市的退烧。